Người có tiền không dại nhưng tại sao vẫn sập bẫy sốt đất?

Tất cả tham gia vào thị trường có “bong bóng” đều chịu thiệt hại, kể cả ngân hàng. Song, người thiệt hại đầu tiên là người đầu tư, dân chúng. “Bong bóng” có thể “nổ” bất cứ lúc nào, mua với giá cao nhưng giá xuống thấp không kịp trở tay bán.

Sốt đất không phải là mới trên thị trường bất động sản bởi nước ta đã có 4 đợt sốt đất từ năm 1993 trở lại đây. Vậy, nguyên nhân của việc sốt đất do đâu? Đối tượng nào hưởng lợi? Thấy gì từ sau những cơn sốt đất?

Trao đổi với PV Infonet, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, sốt đất gắn với mấy yếu tố: đưa giá đất về với giá thị trường, điều chỉnh các quy hoạch, dự án phát triển kinh tế ở những điểm lấy đất gắn với sự gia tăng giá trị đất, gắn với nhu cầu của người dân về sở hữu cải thiện chất lượng sống gắn với nhà ở của mình. Cuối cùng là các chiêu thức đầu cơ, tin đồn, bất cập trong những thông tin không công khai, minh bạch.

“Tùy từng địa phương, từng thời điểm, các yếu tố nói trên hội tụ lại tạo nên những cơn sốt đất. Nhưng về cơ bản những cơn sốt đất hiện nay không còn lan tỏa toàn vùng như ngày trước mà chỉ còn một địa điểm nào đó, nhỏ hẹp hơn, thời gian nhanh hơn”, vị chuyên gia nhận xét.

Theo chuyên gia kinh tế, không thể dập tắt được tất cả những cơn sốt đất bởi đây như những hiện tượng kinh tế thị trường. (Ảnh minh họa)

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, sẽ không bao giờ triệt tiêu được những cơn sốt đất vì ở bất cứ thời điểm nào thì giới “cò đất”, những nhà môi giới đều có nhiều cách để làm giá. Mặc dù người dân đã có hiểu biết và có thông tin nhiều hơn, nhưng thông tin thân cận khác từ bạn bè, hàng xóm ảnh hưởng đến người dân rất nhanh chóng, lợi dụng tình trạng đó, giới môi giới “thổi phồng” giá đất lên.

Đồng quan điểm, ông Phong khẳng định, không thể dập tắt được tất cả những cơn sốt đất, đây như những hiện tượng kinh tế thị trường nhưng có thể cải thiện, điều chỉnh hướng của nó trên cơ sở công khai các quy hoạch, minh bạch các thông tin nhất là thông tin dự án.

Vậy, đối tượng nào sẽ là đối tượng được hưởng lợi nhất sau những cơn sốt đất?

Ông Phong cho rằng, có hai nhóm hưởng lợi lớn nhất, một là những người có thông tin mà giấu giếm để mật báo cho người thân hoặc tự mình đi mua bán.

Thứ hai là nhóm tạo sóng, đầu cơ chi phối thị trường, khi nào thích lên thì tạo sóng lên mọi người ùa nhau mua, khi nào thích hạ xuống thì cho hạ mọi người lại tự bán rẻ.

“Tóm lại, quyền lợi liên quan đến 2 nhóm: Nhóm người có thực quyền về mặt quản lý nhà nước và nhóm người đầu cơ trên thị trường”, ông Phong nói.

Thấy gì và cần làm gì sau những cơn sốt đất?

Ông Nguyễn Trí Hiếu cho hay, khi giá đất lên nhanh, lên cao có hiện tượng “bong bóng” trong đó, nếu đổ xô vào đầu tư ở những nơi có “bong bóng” thì thiệt hại nắm chắc trong tay. “Bong bóng” có thể “nổ” bất cứ lúc nào, mua với giá cao nhưng giá xuống thấp không kịp trở tay bán.

“Thường giá đất tăng lên khoảng 20% trở lên trong thời gian ngắn là những hiện tượng cần thận trọng khi đầu tư vào khu đó, bởi có thể do môi giới tự “thổi giá””, ông Hiếu nêu dấu hiệu.

Cũng theo ông Hiếu, tất cả các thành phần tham gia vào thị trường có “bong bóng” đều chịu thiệt hại, kể cả ngân hàng. Song, người thiệt hại đầu tiên là người đầu tư, trong đó có dân chúng. Tâm lý của những nhà đầu cơ, ăn xổi muốn tung tiền vào một miếng đất nào đó đến khi giá xuống nhanh thì chính họ là nạn nhân của việc đầu cơ. Ngay cả những người đầu cơ có nhiều kinh nghiệm, có tiền nhưng họ cũng chính là nạn nhân của họ khi rơi vào vòng xoáy của đầu cơ do lòng tham của họ.

Còn theo ông Phong, cần kiểm soát tất cả hoạt động phao tin, đầu cơ đất mang tính chất nhũng nhiễu thị trường theo những quy định cạnh tranh cũng như quy luật về kiểm soát hoạt động đầu cơ.

“Quan trọng hơn phải tăng cường tuyên truyền, cấp chính quyền địa phương nơi sốt đất cần nhảy vào cuộc ngay, công bố rộng rãi các thông tin dự án để đảm bảo minh bạch, khi công khai thì sẽ điều chỉnh nhanh, chứ nếu ù mờ để cố tình “đục nước béo cò” mới tạo ra sốt đất. Sốt đất rất nguy hiểm, gắn liền với nợ xấu, đổ vỡ hoạt động đầu tư, đầu cơ đất và sẽ ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ngân hàng, có thể dẫn đến khủng hoảng như ở Mỹ, Thái Lan”, ông Phong nói.

Ông Hiếu còn cho rằng, cần có Trung tâm quản lý đất đai, từ trung tâm đó có những chi nhánh đi đến từng địa phương để có những thông tin chính thống, chính xác cho người dân thì mới có thể giảm tình trạng sốt đất.

Theo Infonet

Xem thêm:

- Rút tiền tiết kiệm để... đầu cơ đất nền

- Bất động sản TP HCM: "Vỡ trận" giá đất- Nóng theo cơn sốt đất nền Sài Gòn, đất nền các tỉnh vùng ven ồ ạt bung hàng
- Bất động sản khu Đông TP.HCM “lên đời” và nỗi lo bong bóng đất nền

Rút tiền tiết kiệm để... đầu cơ đất nền

Hậu quả của nợ xấu thời bong bóng bất động sản năm 2007 đã để lại nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng. Tuy nhiên, từ trước Tết đến nay, khi đất nền lên cơn "sốt", bất chấp những cảnh báo, nhiều người rút tiết kiệm để đầu tư kiếm lời.

Ông Nguyễn Hoàng Minh phát biểu tại toạ đàm (Ảnh: Long Thanh)

Thông tin trên được ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM đưa ra tại toạ đàm "Nhà ở hình thành trong tương lai, làm gì để hạn chế rủi ro".

Ông Minh cho biết, từ tháng 4/2012, Ngân hàng Nhà nước đã loại bỏ bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế, cho vay bất động sản trở lại bình thường. Nhờ đó, từ năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã ấm dần lên. Đến năm 2015, thị trường bùng nổ kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.

Trên đà phát triển đó, từ trước Tết Nguyên đán đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục lên cơn "sốt" đất nền và đã xảy ra hiện tượng đầu cơ đất nền.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, phần lớn những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội nên rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người có sẵn nhà, đất... nên thế chấp tài sản này để vay lấy tiền "đánh cược" với đất nền.

Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cũng khẳng định, hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại được tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. Ngân hàng không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt. Do đó, tỷ lệ duyệt vay của các ngân hàng cũng rất hạn chế.

"Có thể nói, cơ chế chính sách tín dụng của ngành ngân hàng đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, từ đó góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây", ông Minh nói.

Mặt khác, ông Nguyễn Hoàng Minh cũng cho rằng, các ngân hàng cũng chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu, chủ yếu là bất động sản thời 2007-2010. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng. Những bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị. "Đánh giá lại tình hình nguồn vốn ngân hàng phục vụ cho thị trường bất động sản, chúng tôi có những trăn trở trước những áp lực như thế", ông Minh nói.

Vấn đề đặt ra là: làm gì để hạn chế rủi ro cho những người mua nhà ở hình thành trong tương lai?. Ông Minh cho rằng, cần làm rõ 3 vấn đề: Đánh giá hiện trạng thị trường bất động sản TPHCM có khả năng bong bóng hay không; làm thế nào để người mua nhà nhận được nhà và được cấp giấy chủ quyền; tránh tình trạng 1 nhà bán cho nhiều người. Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản về nội dung bảo lãnh của ngân hàng có 2 khía cạnh cần làm rõ: (1) Ngân hàng chỉ bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng, tức ngân hàng bảo lãnh thay chủ đầu tư trả tiền khách góp vào căn hộ khi chủ đầu tư không thể thực hiện bàn giao nhà như cam kết. (2) Việc bảo lãnh nhằm vào khía cạnh quản lý, quản trị để hạn chế rủi ro, không phải đặt ra để siết chủ đầu tư hay nâng cao giá trị của dự án.

Hiện nay phí để ngân hàng tham gia bảo lãnh dao động 0,05-0,12%/tháng nên không làm gia tăng áp lực lên giá bán sản phẩm. Việc bảo lãnh mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ của họ. Hiện nay, các tổ chức tín dụng đều được thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản.

Cơ sở pháp lý cao nhất hiện nay khi xử lý những rủi ro nhà ở hình thành trong tương lai các ngân hàng đang thực hiện, là Thông tư liên tịch số 01 ngày 25/4/2014. Thông tư này tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng thẩm định, quyết định cho vay. Nhưng sau thời gian triển khai, dù các tổ chức tín dụng thực hiện đúng nhưng vẫn xảy ra sự cố. Đó là trường hợp chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn ngân hàng bán căn hộ nhưng không trả tiền cho ngân hàng, tức chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích, ngân hàng giám sát lỏng lẻo và người mua nhà lại thiếu thông tin. Hoặc chủ đầu tư và người mua nhà không thế chấp và vay tại cùng 1 ngân hàng, dẫn đến nhiều khó khăn về mặt pháp lý.

Để giải quyết 2 tình trạng trên, UBND TPHCM đưa ra 3 giải pháp tại Công văn 1357. Theo đó, đối với trường hợp chủ đầu tư có tài sản riêng nhưng chưa được chứng nhận sở hữu, Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn xem xét tài sản còn lại của chủ đầu tư và ngân hàng giải chấp để người dân được đăng ký quyền sử dụng nhà.

đăng bởi: dantri.com.vn

Xem thêm:

- Bất động sản TP HCM: "Vỡ trận" giá đất- Nóng theo cơn sốt đất nền Sài Gòn, đất nền các tỉnh vùng ven ồ ạt bung hàng
- Bất động sản khu Đông TP.HCM “lên đời” và nỗi lo bong bóng đất nền